1、旧改小区房产价值提升，周边配套完善，普惠民众

旧改表明“重点改造建设小区水电气路及光纤等配套设施，有条件的可加装电梯，配建停车设施，促进住户户内改造并带动消费。”

很多老破小没下地，缺乏独立水表、电表、电梯，停车、生活、交通不完备或有缺陷，物业、绿化管理都不太完善，旧改对于房屋基建的配套完善对于一二线城市中心的旧房来说会带来房屋价值提升的利好，周边学校，交通，商业，消费等多维度的配套也将惠普民众。

2、旧改小区的物业管理模式将会是开发商/物业管理公司未来的业务增长点之一

旧改的微改造模式更需要在开发商营利点和项目普惠性中寻找平衡点，目前改造项目的资金主要依靠地方财政或地方融资平台，在当前的实践中未来很大程度上将依赖于地方融资平台的信贷资金。

依托于老旧小区盘踞在核心城市的核心区位，附着在区位地段之上的交通、商业、配套、学区等诸多价值具备无可替代性，以及小区改造后后续长效管理机制的带动，旧改后周边配套消费和旧改小区物业管理模式值得进一步探索，探求适合旧改小区的物业管理模式以及小区周边配套设施的完善，可以拉动民众消费并为开发商和投资商带来营利机遇。

3、依政而动多元化的金融政策机遇

会议指出要创新投融资政策，对于城镇老旧小区安排中央补助资金，国务院常务会议明确任务后，旧改项目的融资将会放宽，包括地方政府专项债，企业债券发行、项目收益债、项目贷款等各类金融工具都可能参与其中。另外还有一些信托等非标业务，在资金急缺的情况下也存在机会。

在当前经济出于低位的态势下，旧改等稳投资的政策出台明示了财政政策松动的信号，未来不排除会出现更为创新和多元化的财政措施，地方融资平台的融资限制政策也有望有所松动。对于金融投资机构而言依政而动未尝不是一种机遇。

4、两类企业参与其中

综合实力较强的大型房企为旧改的主要参与者，另外一类参与者为金融房企（地产基金），前一种以朗诗、万科、碧桂园、瑞安、恒大、阳光城等为代表，后一种以高和资本、凯德集团、盛煦地产为代表。

朗诗的轻资产战略早已涉足绿色改造领域，目前旗下青杉资本正在运作旧改市场，主要以老校区、老项目改造为目标。

朗诗新西郊位于上海长宁区青溪路770弄25号，比邻西郊宾馆，属于上海市核心地段的传统低密度住宅高端小区。占地面积13433㎡，容积率1.18，地上建筑面积15787㎡，包括3栋5层，共75套的平层公寓及其他配套用房。原有建筑2000年竣工，并一直作为高端涉外租赁物业使用。

2015年，朗诗地产联合中信资本对该项目进行整体收购，首次涉足旧楼改造项目并联合朗绿科技对其进行绿色技术改造和综合质量提升，打造成朗诗绿色科技住宅的3.0版本产品，该项目实现恒温、恒氧、恒湿的效果外, 还对室内的甲醛、VOC、雾霾等的控制做到极致，并实现科技系统的远程控制功能，全面满足高端客户对健康舒适的追求，提升房屋的整体居住价值。

本项目中，朗诗对老旧建筑项目进行重新定位及价值重塑，发挥其绿色技术及装修改造上的能力，进一步提升产品附加值，为业主提供多元化、个性化的物业服务。

瑞安房地产

一直是以商业地产为核心驱动力去发展，负债率从2015年的87%下降到2018年底的40%。

新天地、瑞虹新城、创智天地、虹桥天地等，都是瑞安在上海的标杆项目。1996年瑞安地产成功拿到上海卢湾区政府审批的52公顷地皮，开始打造“上海新天地”。这个项目成功运作后成了中国旧城改造新模式的起点，上海新天地成了瑞安旧改的教科书，瑞安转而在重庆、武汉、佛山等5个城市复制新天地模式。

这种模式为瑞安地产带来收益也可见一斑，2015年5月26日深夜，瑞安发布公告重庆天地79.2%的股权将以41.33亿元的价格转手万科，瑞安从中获利17亿元。然而瑞安过于注重政商关系，不注重技术研发，忽视对国内绿色建筑评价体系的研究、学习和借鉴，缺乏技术积累的瑞安未必能从这一轮旧改盛宴中获益。

万科

早在1988年便尝试城市旧改业务。当年该公司通过拍卖方式获得罗湖区红桂路一宗占地4100平方米的旧改用地，开始涉足旧改业务。2017年，万科正加大在城市更新上的布局，并积极向二三线城市进行扩展。如当年6月，其通过拿下一旧改项目，首次进入石家庄。

碧桂园

在2016年进入旧改领域，与昆明市政府签署《城市更新改造战略合作框架协议》计划投资860亿元推进以城中村、旧城区、旧厂区等“三旧区”改造为主体的城市更新改造。碧桂园2017年表示要加大旧改投入力度，做更多的旧城改造、要有长远规划，参与旧改将是碧桂园在四个一线城市的主要发展方向之一。

地产基金

也是较早参与城市更新和旧改领域，早在2012年，高和资本就与国开金融联手收购上海中华企业大厦进行旧改，随后两家又联手进行了上海老旧厂区改造加新建的梦中心项目。上述案例为工商业房屋旧改，也不乏是一种旧改模式。目前旧改领域多家参与其中，市场集中度并不高。

旧改，虽没有大拆大建，也还没有出台明确的金融措施细则，但四万亿的市场确实值得作为一个行业风口进行关注，其所带来的民众普惠性，开发商的营利模式，金融机构投资的多元化参与模式正在寻找三方的合作突破点，期待广阔的四万亿旧改市场中会有更多更有价值的政府地产商金融机构合作模式的显现。