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2021超越交易:迎接品质服务的美好时代
友绿• 10月15日   来源:贝壳研究院X空白研究院   271
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我国房地产行业仍处于重要的发展机遇期,尽管增量开发的黄金时代开始落幕,存量时代的美好时代正在加速来临。向着美好居住的大时代,坚强生长,オ能开启面向未来的大门。

首先,居住服务业将成为我国经济增长的新兴增长点,无论是对于增长,还是对于就业创造,居住服务业的崛起都将成为一个全新的时代命题。

与全球主要发达国家的房地产业对经济增长的贡献相比,我国目前仍有差距,差就差在居住服务业。从趋势上看,随着住房从投资和生产属性向居住和消属性的转变,居住服务业在经济增长中的贡献度会越来越高。更重要的是,从就业创造的角度看,居住服务创造就业的能力远远大于住房投资。总体上测算,当前我国房产经纪人约200万人,物业服务人员超过800万人,住房租赁的服务管家也有几十万人,再加上保洁、维修、装修等服务业,围绕居住服务的就业群体超过1000万人,未来仍将继续增长。因此,可以确定地说,居住服务业在稳增长、防风险与保民生三个目标之间是没有任何冲突的,不像金融属性过强的住房开发企业,居住服务业本身就是最大的实体经济,创造着更多的工作岗位,且没有金融属性,不会滋生金融风险。
其次,我国新房开发和销售速度会有所放缓,但不会出现断崖式下降,未来五年仍将是新房销售的“次高峰”。

2016-2020年我国商品房交易量达到7000万套,年均达到1400万套,相比2009-2015年平均950万套、1998-2008年平均330万套,分别是1.5倍和4倍。可以说,这五年是真正的住房开发和销售浪潮。然而,这并不意味着我国的住房需求已经得到全面的满足,家庭结构快速小型化、加速到来的换房与改善需求、数亿流动人口的租赁住房需求、庞大的活跃老年人的养老住房需求等因素都将决定未来的新房开发和销售不会出现显著下滑。因此,可以大致判断,下ー个五年仍将是一个新房销售高峰期,新房开发量不会从当前1500万套/年规模出现断崖式下跌,预计2021-2025年新房交易量仍然保持在1300万套左右。此外,住房供给结构也将得到有效的调整,人口净流入的大城市和城市圈将需要更多的新增住房供给,保障性租赁住房的供应会比过去五年有显著增加,存量的老旧小区改造也将成为増加住房供应的一个新方式。
再次,二手房供应将成为解决住房需求日益重要的组成部分。预计未来五年二手房供给总量将从当前年均约420万套的水平上升到600万套左右,这将使得二手房市场份额提升超过10个百分点。

这个判断的依据并非是二手房流通速度的加快,而是房屋存量基数的扩大。过去五年销售的商品房将在未来五年逐步交付、入住、装修与居住,从而为住房存量增加一个极大的“基数”。过去五年我国新销售商品房达到7000万套,这些商品房一旦进入交付使用周期,按照3-5年的流通周期计算,就会逐步变成二手房流通。按照3%-4%的流通率计算,这7000万套住房带来的二手房供给量将达到200-300万套,成为住房供给的增量,二手房供给,特别是在人口净流入的热点二线城市将成为满足人们居住需求的一个重要供给方式。
最后,美好居住的大时代正在加速来临,有尊严的服务者、更美好的居住将成为新时代我国住房发展的关键线索。

在住房短缺阶段,最大的住房问题是供给不足;那么存量住房时代,住房问题的主要矛盾将发生结构性变化,那就是居民对美好生活的需求与居住条件发展不平衡之间的矛盾、居民对社区配套的需求与公共服务提供不充分之间的矛盾、老龄人口对住房功能的要求与老旧小区功能不完善之间的矛盾。围绕新的时代命题,为了解决新的住房矛盾,品质居住与品质服务的重要性日益突显,消费者不仅需要更有品质的居住空间,也需要更便利的居住配套设施,同时还需要有质量的社区服务以及更有温度的邻里关系。这一切的背后是有尊严的服务者。

总体上,过去几年,政府高度重视防范与化解房地产市场风险,压制住房的投资和金融属性,増加住房的民生与消费属性,稳地价、稳房价、稳预期,不把房地产作为短期刺激经济的手段,逐步建立与完善房地产市场健康发展的长效机制,守住不发生系统性风险的底线,并为下一个时代的住房转型赢得了宝贵的时间窗口,美好居住的新时代正在来临,让我们一起“向美而生”。

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