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房企融资1-4 月总额不足往年 50%, 碳中和债成为市场新热点
友绿• 05月13日   来源:焦点研究院   29

1、房企表现:华润单月融资 80 亿,中梁境外债展期换取灵活性

2022 年 4 月,房企债券发行规模 TOP20 如上图所示,入榜房企单月境内外债发行规模共计约 457.8 亿元,占境内外融资总额的 85%。华润置地受益于国企资质,且土储布局聚焦于四大国家战略区域及一二线高能级城市,业绩较为稳定,因此能在整体行业处于下行时,单月融资 80 亿元,其中两只公司债共计 60 亿元,一只中期票据为 20 亿元。而除了金轮天地和力高集团各自境外债展期外,旭辉控股以 6.95% 的融资成本共计发行 25.45 亿港元有担保可换股债券,该类债券兼具股票和债券的双重属性,投资者既看重债券收益,更看重企业未来的发展前景,能成功发行表明国际投资者对优质民营房企的信心在逐步恢复,具有一定风向标意义。

截至报告期,2022 年 4 月房企到期债务规模 TOP20 如上图所示,入榜房企单月到期规模总计约 259.9 亿元,较 4 月相比下降 48.6%,债务压力相对较小。其中,华夏幸福、苏高新、新城控股及建发地产到期债务规模均超过 20 亿元。而面对当前行业低迷环境下带来的现金流承压的短期困境,中梁控股选择将 2022 年 5 月到期的 3.0 亿美元旧券按照比例展期,投资者也认可了该公司这种以时间换空间的做法。随着因城施策及楼市调控的放松,房企从销售端回血未来可期。

2、融资规模:单月融资 993.9 亿,碳中和 ABS 项目供不应求

2022 年 1-4 月,房企各渠道融资总额达到 3707.7 亿元,整体同比降幅继续小幅收窄,仍不足 2021 年同比 50%。相较于 2022 年 1-3 月,除境内债外,其余各渠道累计融资同比降幅均收窄。而境内债则在上月发行量明显反弹后,再次陷入疲软状态。

2022 年 4 月,央行、外汇局出台了 23 条举措全力做好疫情防控和经济社会发展金融服务,并提出执行好房地产金融宏观审慎管理制度,区分项目风险与企业集团风险,不盲目抽贷、断贷、压贷,保持房地产融资平稳有序。具体来看,2022 年 4 月房地产行业共融资 993.9 亿元,环比下降 18.0%;信托、境内债及境外债发行规模均环比下降。

同比方面,总融资额同比下降 44.8%,各渠道也均处于发行规模的低位,其中信托产品发行量同比骤降近 70%。投资于房地产的信托产品频频违约,整个 4 月发生 14 起违约事件,涉及金额 132.6 亿元,而 2021 年 4 发生 3 起违约事件,涉及金额 2.7 亿元。目前众多房企自顾不暇,信托公司即便处置相关不良资产,但碍于存量房地产项目的巨大规模,以及房地产市场近期的惨淡表现,部分存量房地产类信托资产仍将面临相当程度的违约风险。

境内债及境外债方面,4 月疫情反复多城市再按下暂停键,尽管因城施策,楼市逐渐解绑,但对房企的销售刺激仍不直观,部分企业现金流仍然承压。3 月由于众多房企处于债务高峰期,且年初机构投资者额度相对宽松,因此相应的发行量有明显提升。而由于境内债券市场资金仍然流向国企、央企,部分房企海外评级下降甚至取消,发行海外债主体越来越少,房企通过这两种方式融资的规模下降。据焦点研究院观察,目前民营房企鲜有成功发行境内债的情况,而境外债市场的大门也正逐渐向他们关闭,融资情况非常紧张。此时优秀的国企、央企如能完成收并购融资,并挖掘民营房企优质资源及项目,对民营房企乃至行业整体来看,不失为一种整体性 " 自救 "。但目前的情况是,4 月并没有并购债券的发出,实施收并购的房企也少之又少。

资产证券化产品本月发行规有所回升,其中金茂发行的 87 亿元碳中和 CMBS 产品 " 信证券 - 金茂凯晨 2022 年绿色资产支持专项计划(碳中和)" 刷新了全国碳中和 CMBS 产品发行规模纪录。碳中和产品对底层资产的绿色建筑水平要求较高,优质项目尤为稀缺,而房企亦需要在其他融资渠道均受阻碍情况下,寻找一种创新融资手段,因此投资者对这类项目的渴求程度很高,造成该市场目前处于供不应求的状态。

3、结构成本:境内债国央企包圆,优质民企叩响境外债大门

2022 年 4 月,境内债融资占比稍有下滑至 42.9%。其中,中期票据占比连续两个月下降,只占境内债发行总量的 26.0%,而公司债则异军突起,成为房企通过境内债券市场融资的首选工具。通常情况下,公司债多为一次性、大规模发行。本月发行公司债房企均拥有中央或地方国资委背景,因此单次发行大额公司债压力不大。

境外债市场由于发行量的微跌而影响整体占比,4 月仅 5 家房企成功发行境外债,其中,成功发行境外债的旭辉及远洋均在 4 月获得国际评级机构的维持评级,说明目前国际投资者对国内房企认可的标准仍较高,仅有少数优质房企仍能达到。

资产证券化方面,CMBS/CMBN 类产品占比超过 70%,其中以混合类 CMBS 为主,即资产包中包含多个资产,例如商业购物、办公综合体等。这类产品未来现金流来源更加多元化,抗风险性也更高。此外,类 REITs 产品代替保障房产品占据了发行规模的 8.4%。

融资成本方面,2022 年 4 月,各渠道融资成本环比普降。信托方面,本月成本微降 3 个 bp,进来发行规模不大,成本也几乎没有变化。境内债方面,利率同比下降 1.0%,环比则下降 0.45%,本月境内债全部由国企、央企发行,未见民企身影,因此成本也略有下降。境外债方面,除力高集团和金轮天地各自债权展期成本超过 10% 以外,其余各债券成本均小于 7%。

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