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绿色地产迎资本运作小时代

友绿• 11月09日　来源：　

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2013年9月23日，国内领先的绿色科技地产开发商——当代置业宣布，在花旗、中银国际及中国工商银行（亚洲）的牵头下，该公司将向美国境外发售有限票据，花旗将为票据的首次买方。

作为一家中小型房企，当代置业竟可像万科、保利等龙头企业一样在境外发行优先票据，而且其受众规格更高，充分说明国际投资者对其经营业务和发展模式的认可。此外，朗诗在香港买壳意图借壳上市，我国资本市场针对绿色科技房企的融资闸门已经打开。随着国内外各种融资渠道竞相开放，我国绿色地产正进入一个资本化运作的小时代，行业正从此前的“细流”汇聚成“支流”，然后加快向“主流”进化……

绿色地产万亿商机浮现，单绿色建筑产值每年就达3万亿左右

当前，我国绿色地产发展处于“从示范到快速发展的过渡期”。如果城市存量建筑改造、新建建筑，以及保障房和城镇化建设都大规模运用绿色地产，将为行业发展提供几十万亿的商机：首先，是对存量建筑的节能改造。据住建部预计，2020年前，我国用于节能建筑项目的投资将至少达到1.5万亿元。其次，是新建建筑大规模运用绿色建筑。根据2012年5月7日住建部和财政部联合公布的《关于加快推动我国绿色建筑发展的实施意见》，到2020年，绿色建筑占新建建筑比重超过30%。而目前我国每年新增的建筑面积在16-20亿平米，也就是说，2020年以后，我国每年至少有超过5-6亿平米以上的新建筑是绿色建筑。另外，随着新型城镇化进程全面铺开，仅住宅每年就会新增10-20亿平米的体量，按照相同比例估算，每年会形成3-5亿平米的绿色建筑体量。

根据中国建筑科学研究院的研究，要达到住建部绿色建筑标准三星级，每平米大约增加350元，而普通建筑的建安成本在3000元/平米左右，由此推算绿色建筑标准三星级的建安成本在3350元/平米左右。这样，每年8-11亿平米的绿色建筑体量能产生3万亿左右的商机。

绿色房企从“浅绿”到“深绿”百花齐放，核心竞争力都因掌握绿色科技

在巨大商机以及国家政策利好的双重刺激下，房地产行业正在加快绿色转型。事实上，国内部分房企早已洞察先机，像万科、万通、绿地、招商、仁恒、世纪星园、华侨城、张江高科、朗诗、当代、锋尚、中鹰，等等，都试行过绿色建筑，有的甚至已在该领域实践近十年时间。但因企业实力、目的和介入时间和程度的不同，而从“浅绿”到“深绿”呈现百花齐放的态势。

目前，践行“浅绿”的企业非常多，国内相当部分房企都属于这一行列。三湘股份在并购中鹰置业前，就是其中一个典型，其核心竞争力是掌握了实施高层建筑“太阳能一体化”技术。

“中绿”的代表企业有万科、万通、绿地、招商等国内龙头标杆企业。这些企业实力雄厚，可以投入大量的资金投入用于研究和实践绿色地产。比如万科，早在1999年就专门成立了建筑研究中心，2011年投入研发费用1亿元；万通成立专门的绿色研发基金，自2010年起公司每年度按上一年销售合同签约额的0.5%提取资金作为当年创新研发专项费用，大部分用于绿色产品研究。

“深绿”的代表企业是朗诗、当代、锋尚、中鹰等绿色科技领先房企。这些“深绿”企业都把绿色科技当成差异化竞争的秘密武器，意在确立未来在该领域的领导地位。当代置业开发的“当代MOMA”项目，更是做到了不用空调、不用暖气、不用开窗下恒温恒湿、空气新鲜，且能在国家强制要求的节能65%的基础上再减少一半的能源消耗，因此被美国《时代》杂志评为当代十大建筑奇迹。

无论哪种类型的企业，其核心竞争力都是因为掌握了相关的绿色科技优势。与传统房地产行业容易被复制不一样，绿色地产企业一旦掌握领先的技术优势，就很难被其它企业所模仿追赶，其开发的产品也因此可以形成强大的品牌号召力。

目前行业规模化发展存在诸多阻力，资本化运作助推行业向主流进化

目前，绿色地产最大发展的阻碍在于：其建造成本较高，且市场认可度不高。但要指出，这并不是行业发展的制约因素，而是成长中的“烦恼”。因为半导体、液晶电视等曾经的高科技产业都经历过类似的发展阶段，最后都随着规模化运用和技术进步，不断向主流进化。

绿色建筑也一样，目前成本较高主要原因仍是行业处于发展初期，需求较小，未形成规模经济。但部分领先的绿色房企已能很好地做到成本控制。比如万科，以环保绿色为主题的深圳万科城四期造价比前三期同类住宅高出10%；朗诗的“深绿”产品成本也仅比普通住宅高出20-30%，这一差值接近于普通建筑领域行业领先企业与行业平均水平之间的差距。也就是说，绿色地产的建造成本并非想象中的那么大，其与普通建筑在成本上差距将随着规模化运用和技术进步而快速降低。

在相当长的一段时间内，我国资本市场都对绿色科技房企和传统房企采取“一视同仁”的态度，因此一轮紧过一轮的房市调控中，绿色科技房企一样深受影响。所幸的是，朗诗、当代、锋尚等领先企业都坚持了下来，一直在稳步成长。今非昔比，在国家政策积极推动下，加上被国际战略投资者所看好，我国绿色科技房企正成为国内外资本的投资洼地，行业也由此进入一个资本化运作的小时代。今后，随着资本化运作规模的扩张，行业预将进入加速度提升的快速发展期，根据投资的“漏斗效应”，届时将有更多的资金投入研发，引致绿色地产科技加快进步，而规模经济也将引致市场交易成本不断降低，这些都会反过来强化行业规模化扩张的速度。

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