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房地产市场下行中的转型样本：朗诗的绿色突围

友绿• 08月27日　来源：　

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在前景不明的下行通道中，如何继续在行业里存活下去，成为了全行业面对的课题。是继续降价跑量维持现金流？还是通过区域深耕来规避风险？是开拓商业地产、旅游地产等其他细分市场？还是把方向调转离开房地产行业？

黑云压城城欲摧，用此句来形容此时的中国房地产市场再贴切不过。

国家统计局近日发布数据，7月份，我国70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房) 环比下降的城市数量达到64个，比6月份增加了9个，创下历史纪录，环比数据保持上涨的城市仅有2个。北京、上海、广州、深圳四大一线城市环比同时出现下滑，其中北京更是出现今年首次下跌。与此相呼应的是，在沪深两市43家已经公布年中报的房企中，盈利的只有33家，超两成的房企处于亏损状态。

各地“救市”手段虽层出不穷，但却收效甚微。一直高歌猛进的中国房地产业确实进入了新的调整周期。

在前景不明的下行通道中，如何继续在行业里存活下去，成为了全行业面对的课题。是继续降价跑量维持现金流？还是通过区域深耕来规避风险？是开拓商业地产、旅游地产等其他细分市场？还是把方向调转离开房地产行业？……

对于这个至今看似暧昧不明的问题，扎根于绿色科技地产领域十余年的朗诗集团，在8月初举行的“中国被动式建筑发展高峰论坛”上给出了自己的答案：“我们将利用朗诗特有的产品技术特色，大力开展轻资产业务。”

而这都要从一栋叫“被动“的房子说起。

一栋叫做“被动”的房子

8月8日，在朗诗长兴绿建研发基地，中国首个获德国被动房研究所权威认证的大型被动房项目布鲁克正式揭幕。布鲁克被动房是由朗诗集团、德国被动房研究所和德国能源署等合作建设，是中国首个获德国被动房研究所权威认证的大型被动房项目。活动当天，被动房创始人沃尔夫冈·费斯特教授亲临现场为布鲁克颁发证书。

据资料显示，被动式住宅起源于20世纪90年代的德国法兰克福。这类建筑使用良好的热绝缘材料和创新的门窗结构，通过建筑本身的构造达到高效的保温隔热性能，利用太阳辐射得热、室内设备和人体散热为居室提供热源，并通过带热回收的新风系统来满足室内采暖需求。世界上第一栋“被动房”于1991年由费斯特教授建造于德国达姆施塔特，作为德国著名物理学家和结构工程师，费斯特教授本人也被誉为被动房能源标准的创始人。

早已涉足建筑节能领域的朗诗，在经过与费斯特教授的一次交流后，对于“被动式建筑”高舒适度、低能耗的体系有了更深刻的理解，于是萌生了一个念头：在中国的夏热冬冷地区，建造一座符合德国标准的被动房。 “现在人类的生存环境压力越来越大，我们的水、森林、空气都出了问题，这点会逼迫我们去寻求改变。”朗诗集团董事长田明说。

2012年，这座名为布鲁克的被动式建筑开始在长兴绿建研发基地破土动工。布鲁克被动房作为中国首个在夏热冬冷地区建造的大型被动房，面临着极大的建造难度。首先，被动房作为世界领先的节能建筑标准，对房屋的保温、气密性、能耗等都做出了明确要求，但国内的设计师和建造团队都普遍缺乏相关经验，部分建筑材料还需要进口。其次，布鲁克被动房地处夏热冬冷地区，其降低能耗、提升室内舒适度的要求相比其他地区会更高，需通过多种技术的叠加方能达到标准。最终，在国内外相关领域专家的协助，以及朗诗研发团队的努力下，问题得到了解决。

2014年4月，布鲁克正式竣工并通过预认证。经过实测，布鲁克的核心技术指标同步或优于德国被动房标准，费斯特教授给予了高度评价：“这个项目的施工质量甚至高于部分德国的项目。尤其是不仅解决了被动房的基本要求，其设备设施使用情况也能很好满足夏热冬冷地区的情况。”布鲁克也成为了中国第一个同时按照绿建三星[微博]、德国DGNB和美国LEED认证标准实施的项目。

在国内被动房技术尚处探索阶段之时，布鲁克率先在多项技术指标上实现了突破。其优异的保温性能、气密性及新风机高效的热回收，使得布鲁克冬季无需采暖，夏季在极度炎热的天气才需少量使用空调，一年只耗电30度每平米，相比之下普通住宅要耗费100-150度每平米。与中国传统住宅相比，布鲁克被动房能节省70%-80%的能源。

“布鲁克为能源过度消耗和能源结构不合理而陷入雾霾困境的中国，指出了一条来自房地产界的解决之道。”田明说。

每年投入绿建研发费用不低于1亿元

布鲁克被动房的落成，只是朗诗在绿色科技创新之路上又一次跨越。

从2004年确定走高舒适度绿色产品的差异化路线开始，朗诗一直有一款“恒温恒湿恒氧”的绿色产品作为自己的主打。这款“三恒”产品保证室内温度始终处于20-26℃间，相对湿度在30%-70%间，每两个小时将室内空气完全置换一遍，并通过置换式新风的初效和中效两级过滤,实现对PM2.5的高效过滤。此外，其项目综合节能率显著低于常规建筑。这条成熟的产品线，让朗诗在市场上奠定了绿色科技地产领跑者的地位。

之后因为市场政策的变化，加上朗诗自身禀赋条件的提升，朗诗开始针对首次置业的客群打造“未来系”产品，自推向市场以来，在上海、苏州、南京、杭州、武汉等地都取得了不错的市场表现。

2013年，朗诗打造了一款户式化系统集成的新产品。这一产品对室内的空气质量进行了更加严格的系统性源头检测和控制，并利用置换新风系统将室内污染物浓度有效控制在安全值以下。而且进行各种各样小型化、家庭化设备的组合配置。

从最初的“三恒”产品，到户式化产品，再到如今的布鲁克被动房，朗诗一直在绿色产品的创新之路上不断前行。而这与它背后有大量的研发投入作为坚实的保障有关。正如田明所言，“我们每年把不低于1个亿的资金投入研发，房地产企业做研发的很少，而朗诗是少有的那种房地产企业。”

早在2003年，朗诗就成立了独立的技术研发部。2006年6月，在原有技术研发部的基础上，朗诗成立了产品研发中心，承担住宅产品性能研究、建筑技术研发、住宅产品设计以及建造标准制定等重要职能。2008年9月26日，朗诗成立了上海朗诗建筑科技有限公司。两年后，朗诗成立了欧洲技术公司，同年12月成立了长兴朗诗绿建科技有限公司。至此，整个朗诗科技板块初步成型。其中本次中国被动式建筑发展高峰论坛举办地——朗诗长兴绿建研发基地，更是于今年正式列入首批国家绿色建筑推广示范基地。

“既然选择了走绿色科技这条路，研发费用就不能省，还会随着市场的变化而增加投资。”田明说，“技术是绿色住宅竞争力的基石，也可以成为合作开发的输出方，还将成为争夺物业后期维护和管理市场的重要砝码。”只有在产品技术上的研发持续坚持，才可以保持企业持续的竞争力。

如今，朗诗已成为中国绿建委创始会员，德国、美国绿建委成员，同时拥有建筑技术领域的专利130多项，16个住宅项目获得住建部绿色建筑最高级别认证——绿色三星标识。

布鲁克被动房的落成，再一次印证了朗诗作为中国领先的绿色科技地产开发和运营企业所具备的绿色理念和研发实力。正如田明所言：“朗诗拥有的绿建研发、设计、采购、工程、成本、技术系统运行和物业维护的闭环能力，是朗诗地产的重要技术支撑。”

以转型轻资产业务对抗市场下行

而包括被动式技术在内的朗诗绿建技术，都成为了朗诗面对如今房地产市场下行的最坚实的核心。“我们将利用朗诗特有的产品技术特色，大力开展小股操盘、代建、定制、技术服务等轻资产业务，既能够获得资本投资的收益，又能够获得技术服务和管理输出的收益，这是朗诗应对市场下滑的经营策略调整。”

在田明看来，中国房地产交易量已至顶峰，房地产行业会迎来一波三年左右的下行调整周期，行业会发生显著的调整和洗牌。“房企利润下滑是长期趋势。”在这样的下行环境下，“我关注的不是交易量的多少，而是整个过冬期间的现金流好不好，能不能把握发展的机会，能不能抄到底，商业模式、盈利模式能不能发生一些转型调整。”田明说。

在田明带领下，朗诗多年前就看到了行业的这一发展趋势，并未雨绸缪，在2012年就启动了新一轮的“深绿战略”：计划用五到十年左右的时间，将朗诗从一家具有绿色科技特色的房地产企业转型为以绿建科技能力为核心，集绿色科技服务、绿色地产开发、绿色养老以及绿色金融服务为主要内容的绿色集团公司。通过业务纵向多元化和轻资产运营模式降低经营风险，应对长下行周期的影响，集团此后在代建、定制、技术服务等轻资产业务上也不断有新的动作。

2014年7月29日，朗诗绿色地产发布公告称，公司间接全资附属公司南京朗铭房地产开发有限公司联合苏州科技城科新文化旅游发展有限公司，以2.68亿元人民币成功竞得一幅位于苏州市高新区的土地。朗诗此次拿地方式有别以往模式，竞地前双方已确定合作内容：南京朗铭占该项目20%股份，苏州科技城科新文化旅游发展则占该项目80%股份。此外，朗诗将受该地块项目公司委托，负责该项目的开发管理，并向该项目公司收取相关的开发管理费、技术系统咨询费、品牌使用费等。这是朗诗首次尝试小股操盘的合作形式。

除了小股操盘，朗诗针对今年以来的这一波市场下滑调整，也做了充分的准备和应对，提出了“资产轻型化，盈利多样化”的应对策略。据田明介绍，朗诗会更多在自有项目上引入开发商、金融机构等股权合作伙伴，或参股其他开发商项目；其次，利用朗诗独特的产品技术特色，大力开展小股操盘业务，即是占有项目公司低于30%的权益，同时为该项目提供项目开发管理、技术和品牌输出等服务，这样既能够获得资本投资的收益，又能够获得技术服务和管理输出的收益；第三，就是开展代建、定制、技术服务等轻资产业务。

“朗诗的产品技术具有差异化的特色，在市场上具有显著高于竞品的溢价能力，十多年的地产发展建立了良好的品牌和市场口碑。”田明对朗诗的轻资产转型信心满腹。

此外，为分散投资风险，朗诗还开展了对美房地产投资业务。据悉，朗诗在美投资比重计划占到资产的10%，现已布局美国东西海岸，覆盖大纽约地区、旧金山地区、大洛杉矶地区等全美三大主要都会区，有四个项目，业务格局基本拉开。后续，朗诗还将筹划对美投资基金的建立，搭建国际化融资平台，提供金融服务。

“不将鸡蛋放在一个篮子里，通过业务纵向多元化和轻资产运营模式降低经营风险，这些举措既是短期形势的应对，也是我们面向未来的战略转型升级。”田明表示。

来源：21世纪经济报道

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